Mietrechtsreform in der Wallonie
23. Oktober 2018
Am 14. März 2018 verabschiedete das wallonische Parlament ein neues Dekret über Wohnraummietverträge. Es ist am 1. September 2018 in Kraft treten und wird für Wohnungen in der Wallonischen Region die allgemeinen Bestimmungen über die Vermietung von Immobilien im Bürgerlichen Gesetzbuch (Artikel 1714 – 1762bis BGB) sowie die besonderen Bestimmungen über die Mietverträge bezüglich des Hauptwohnsitzes ersetzen.
Dieser Artikel stellt keine erschöpfende Darstellung der Reform dar, wir haben uns entschlossen, auf die Neuerungen hinzuweisen, von denen wir dachten, dass sie für unsere Leser am relevantesten sind.
1. Das allgemeine Recht des Wohnungsmietrechts
a. Erweiterter Anwendungsbereich
Für diesen Begriff des „Wohnraummietverhältnisses“ wird eine neue Definition vorgeschlagen, die wie folgt lautet: „Mietvertrag über bewegliche oder unbewegliche Vermögen oder Teile davon, die als Unterkunft genutzt werden sollen, ausgenommen Touristenunterkünfte im Sinne des wallonischen Tourismusgesetzes“.
Mit anderen Worten, diese Definition umfasst alle Arten von Mietverträgen bezüglich Immobilien, die als Wohnung genutzt werden sollen. Der Grund für diese Änderung ist die Entwicklung von Lebensstilen und Lebensräumen, einschließlich der Entwicklung alternativer Wohnmöglichkeiten wie Jurten, Container, Hütten, Kabinen oder Wohnwagen.
b. Tod des Mieters
Im Falle des Todes des Mieters wird der Mietvertrag automatisch drei Monate nach dem Tod des Mieters fristlos und entschädigungslos gekündigt.
Das Dekret schützt jedoch Personen, die zum Zeitpunkt seines Todes mehr als sechs Monate bei dem verstorbenen Mieters wohnen, indem es ihnen erlaubt, den Mietvertrag zu übernehmen.
2. Der Hauptwohnsitz-Mietvertrag
a. Harmonisierung der Kündigungsfristen
Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt nun 3 Monate, die des Vermieters 6 Monate.
b. Verpflichtung zur Registrierung des Mietvertrages
Der Hauptwohnsitz-Mietvertrag muss registriert werden. Diese Verpflichtung obliegt dem Vermieter. Bis diese Formalität erfüllt ist, kann der Mieter die Immobilie ohne Entschädigung oder Voranmeldung verlassen. Von nun an ist ein Aufforderungsschreiben erforderlich: Nur wenn der Vermieter den Mietvertrag nicht innerhalb eines Monats hat registrieren lassen, kann die vorgesehene Sanktion angewendet werden.
c. Indexierung & Überprüfung von Mieten und Kosten
Das Dekret sieht vor, dass, wenn die Mietanpassung oder ihre Änderung eine Erhöhung des Betrags bewirkt, diese nur dann fällig wird, wenn der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen wurde und bei einem Wohnungsmietvertrag, der sich auf eine Immobilie bezieht, nur dann, wenn der Mietvertrag einregistriert wurde.
d. Kurzfristige Mietverträge (bis zu drei Jahren)
Erstens ist vorgesehen, dass ein kurzfristiger Mietvertrag zweimal statt einmal verlängert werden kann, ohne jedoch eine Gesamtlaufzeit von drei Jahren zu überschreiten. Damit können nun drei einjährige Mietverträge sukzessive abgeschlossen werden.
Darüber hinaus ist nun eine vorzeitige Kündigung vorgesehen. Ein Mieter kann einen kurzfristigen Mietvertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen und dem Vermieter eine Entschädigung in Höhe einer Monatsmiete zahlen.
Schließlich ist nun auch vorgesehen, dass der Vermieter das Recht hat, den kurzfristigen Mietvertrag zu kündigen, jedoch nur im ersten Jahr des Mietvertrags – unter den gleichen Kündigungs- und Entschädigungsbedingungen wie der Mieter.
3. Erstellung von zwei spezifischen Regelungen: die Wohngemeinschaft und die Studentenwohnungsvermietung
a. Die Wohngemeinschaft
Nach dem neuen System muss ein Mietvertrag zwischen dem Vermieter und den Mitbewohnern und eine Wohngemeinschaftsvereinbarung zwischen den Mitbewohnern abgeschlossen werden.
Diese Wohngemeinschaftsvereinbarung sollte die Verteilung der Gebühren, die Miete, das Inventar der Möbel oder die Bedingungen für den Austausch festlegen, wenn einer der Mitbewohner geht. Ziel ist es, alle Aspekte der Mieterbeziehung zu lösen, bevor es zu Problemen kommt.
Außerdem wird die Solidarität zwischen den Mitbewohnern gegenüber dem Vermieter auferlegt. Dies betrifft die Garantie, die Zahlung der Miete oder einen eventuellen Schaden.
Die Unterschrift aller Mitbewohner ist erforderlich, um den Mietvertrag zu beenden. Es sollte jedoch beachtet werden, dass der Auszug eines Mitbewohners den Mietvertrag nicht automatisch beendet.
b. Die Studentenmiete
Dieses spezielle Programm betrifft nur den einzelnen Studenten.
Dieser Mietvertrag gilt für die Dauer von einem Jahr, es sei denn, die Parteien vereinbaren etwas anderes.
Zum Ende der einjährigen Laufzeit endet der Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von einem Monat.
Der Student kann den Mietvertrag jederzeit kündigen mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten und die Zahlung dem Vermieter drei Monatsmieten. Nach dem 15. März kann eine solche Kündigung jedoch nicht mehr erfolgen.
Interessant an dieser neuen Regelung ist die Möglichkeit für den Studenten, den Mietvertrag jederzeit entschädigungslos, aber mit einer Frist von zwei Monaten aufgrund besonderer Umstände, zu kündigen:
– die Unzulässigkeit der Einschreibung, die Verweigerung der Einschreibung oder der Rücktritt von einem von der Bildungseinrichtung bescheinigten Studium
– Abtretung eines Mietvertrages mit Zustimmung des Vermieters
– den Tod eines Verwandten oder einer anderen verantwortlichen Person, die für seinen Unterhalt sorgt (z.B. Stiefvater, Stiefmutter bei einer wiederhergestellten Familie).
Im Falle des zeitweiligen Auszugs des Studenten mit Blick auf sein Studium im Ausland oder ein Praktikum (für einen Zeitraum von mehr als einem Monat) ist nun vorgesehen, dass dieser mit ausdrücklicher oder mutmaßlicher Zustimmung des Vermieters seine Wohnung untervermieten kann.