Baumängel und die zehnjährige Haftung des Bauunternehmers in Belgien
2. November 2025
Beim Erwerb oder Bau einer Immobilie ist die Qualität der Arbeiten entscheidend. Tritt ein Baumangel auf, stellt sich die Frage, wer dafür haftet – insbesondere, wenn die Stabilität des Gebäudes betroffen ist.
- Die zehnjährige Haftung nach Artikel 1792 des alten Zivilgesetzbuches
Artikel 1792 sieht eine zehnjährige Haftung für Bauunternehmer, Architekten und andere am Bau Beteiligte vor, wenn der Mangel die Stabilität oder wesentliche Bestandteile des Gebäudes beeinträchtigt (z. B. tragende Wände, Fundamente, Dachkonstruktion).
Diese Haftung gilt automatisch – auch ohne vertragliche Vereinbarung – und beginnt mit der Abnahme der Arbeiten.
Solange keine Abnahme erfolgt ist, beginnt die zehnjährige Frist nicht zu laufen. In diesem Fall kann eine Klage zu jedem Zeitpunkt erhoben werden, bis die Abnahme tatsächlich erfolgt. Erst ab diesem Moment startet die zehnjährige Verjährungsfrist.
- Mängel, die nicht die Stabilität betreffen
Wenn der Mangel nicht die Stabilität der Immobilie beeinträchtigt (z. B. Feuchtigkeitsprobleme, Isolierung, schlechte Verarbeitung), fällt er nicht unter die zehnjährige Haftung nach Artikel 1792.
In diesen Fällen gilt die Haftung nach allgemeinem Recht.
Auch diese unterliegt grundsätzlich einer Verjährungsfrist von zehn Jahren, gerechnet ab der Abnahme oder Vollendung der Arbeiten.
Allerdings müssen die Ansprüche innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels geltend gemacht werden. Was als „angemessen“ gilt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
- Fazit
Die Unterscheidung zwischen stabilitätsgefährdenden und sonstigen Mängeln ist entscheidend:
- Bei Substanzmängeln: zehnjährige Haftung nach Artikel 1792, Klage innerhalb von 10 Jahren ab Abnahme (oder jederzeit, solange keine Abnahme erfolgt ist).
Bei sonstigen Mängeln: Haftung nach allgemeinem Recht, ebenfalls zehnjährige Verjährungsfrist, aber Anspruch muss innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung geltend gemacht werden.