Bouwgebreken en de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer in België
2 november 2025
Bij de aankoop of bouw van een woning is de kwaliteit van de werken van groot belang. Wanneer een bouwgebrek optreedt, rijst de vraag wie aansprakelijk is – vooral als de stabiliteit van het gebouw in gevaar komt.
- De tienjarige aansprakelijkheid volgens artikel 1792 van het oud Burgerlijk Wetboek
Artikel 1792 bepaalt een tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers, architecten en andere bouwprofessionals wanneer een gebrek de stabiliteit of de wezenlijke onderdelen van het gebouw in het gedrang brengt (zoals dragende muren, funderingen, dakconstructie).
Deze aansprakelijkheid is automatisch en begint te lopen vanaf de aanvaarding van de werken.
Zolang de aanvaarding niet heeft plaatsgevonden, begint de tienjarige termijn niet te lopen. In dat geval kan een vordering op elk moment worden ingesteld, tot de aanvaarding effectief gebeurt. Pas vanaf dat ogenblik begint de verjaringstermijn van tien jaar te lopen.
- Gebreken die de stabiliteit niet aantasten
Wanneer het gebrek de stabiliteit van het gebouw niet beïnvloedt (zoals vochtproblemen, isolatie of afwerkingsfouten), valt het niet onder artikel 1792.
Dan geldt de aansprakelijkheid van gemeen recht.
Ook deze aansprakelijkheid is onderworpen aan een verjaringstermijn van tien jaar, te rekenen vanaf de aanvaarding of voltooiing van de werken.
De bouwheer moet echter binnen een redelijke termijn na de ontdekking van het gebrek optreden. Wat als “redelijk” wordt beschouwd, hangt af van de omstandigheden van het geval.
- Besluit
Het onderscheid tussen stabiliteitsgebreken en andere gebreken is van groot belang:
- Stabiliteitsgebreken: tienjarige aansprakelijkheid volgens artikel 1792, vordering mogelijk binnen 10 jaar vanaf de aanvaarding (of op elk moment vóór die aanvaarding).
Andere gebreken: aansprakelijkheid van gemeen recht, eveneens tienjarige verjaring, maar vordering moet binnen een redelijke termijn na ontdekking worden ingesteld.